annonse

Mangler ved eiendom

: Illustrasjons (Foto: Erik Wiggo Larsen)

Vi får stadig henvendelser fra folk som får trøbbel i forbindelse med at de har anskaffet seg ny bolig. Som oftest er det fra de som har kjøpt brukt, men det dukker også opp henvendelser fra de som har kjøpt seg helt nytt hus, og de som har bygget om en bolig de eide fra før.

  • Morten Gøsta Jansson

Den mest vanlige problemstillingen de kommer med, er at det foreligger en mangel i en eller annen form, enten ved det de har kjøpt, eller ved det arbeidet som er utført på det huset de allerede hadde. I dagens artikkel skal vi gi en kort oversikt over hva som skal til for å kunne konstatere hvorvidt det foreligger en mangel, betydningen av å reklamere i tide og hva som kan kreves ved en foreliggende mangel.

Reglene om mangler følger av flere forskjellige lover. Er det mangel ved en brukt bolig, er det den avhendingsloven som gir de nærmere reglene. Dersom det huset man har kjøpt er nytt, vil det normalt være bustadoppføringslova som gir de aktuelle bestemmelsene. For mangler ved utførte ombyggingsarbeider er håndverkertjenesteloven som kommer til anvendelse. Jeg gjør oppmerksom på at det foreligger visse forskjeller mellom disse lovene. Det er derfor bare fellestrekkene som beskrives nærmere her.

En mangel foreligger dersom det ikke er samsvar mellom det du har fått levert, og det som er avtalt. Hvis det ikke foreligger noen klar avtale, må man ta i betraktning hva man naturlig vil kunne forvente i forholdt den pris som er betalt, materialvalg, alder på eiendommen osv.

Mangelsvurderingen skal normalt gjøres på det tidspunktet kjøper overtar en eiendom, eller når det utførte håndverkerarbeidet er ferdigstilt. Fra dette utgangspunktet gjelder det unntak for såkalte skjulte mangler. Disse kan kort beskrives som mangler eller feil som ikke lot seg avdekke på ved overtagelsen av eiendommen, eller ved avslutningen av arbeidet, men som først blir synlige på et senere tidspunkt. Også slike skader vil kunne være omfattet av reglene om mangelsansvar.

Det hender at folk kommer innom oss med saker hvor det i og for seg foreligger relativt klare mangler. Allikevel kan vi ikke få hjulpet dem. De har latt være å reklamere i tide.

Man snakker gjerne om at det foreligger to reklamasjonsfrister. Den relative reklamasjonsfrist pålegger den som mener å ha et mangelskrav å reklamere innen rimelig tid etter at mangelen ble oppdaget, eller burde blitt oppdaget. Hva som er rimelig tid må avgjøres konkret. Uansett er det et godt tips å ta opp forholdet ganske umiddelbart etter at det ble oppdaget. Den absolutte reklamasjonsfrist er normalt fem år.

Her må det også nevnes at selv om man er innenfor både den relative og den absolutte reklamasjonsfrist, kan et mangelskrav være tapt som en følge av foreldelse. Dette er til dels kompliserte regler, som det vil føre for langt å komme inn på her. Jeg vil bare gjenta oppfordringen. Ikke sitt og nøl hvis du oppdager skader.

Dersom det foreligger en mangel, og reklamasjonspliktene er i ivaretatt, er det flere mulig krav som kan gjøres gjeldende.

Retting er den mest skånsomme sanksjon ved mangler, og således den vanligste. Retting betyr kort og godt at eiendommen, eller tjenesten, fra å ha vært mangelfull, blir bragt i avtalemessig stand.

Hovedregelen her er at prisavslaget settes til kostnadene ved å få mangelen utbedret. Koster det 50.000,- kroner å få en utbedret et bad, gis kjøper (av huset/ eller av rørleggertjenesten ved ombygging) et tilsvarende prisavslag.

Erstatning kan kreves ved siden av andre krav. Forutsetningen er at det foreligger et økonomisk tap som ikke blir dekket på annen måte.

Heving er den mest dramatiske sanksjonen ved foreliggende mangler. Vilkåret for heving er at mangelen er vesentlig. Dette er et strengt vilkår, og det skal mye til at det er oppfylt. Ved heving reverseres hele den inngåtte avtalen, og kjøper skal stilles som om kjøpet aldri var inngått.